Problem prezesów

Wrzesień 11, 2017

O tym, jak ważne było spotkanie i przedyskutowanie zmian do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych świadczy ilość pytań oraz gorące dyskusje, jakie toczyły się podczas naszych szkoleń. Podstawowy wniosek, jaki z nich płynie to niespójność przepisów, niechlujność legislacyjna oraz niezgodność z już wydanymi orzeczeniami Trybunału Konstytucyjnego. I nie jest to tylko moja opinia, prezesów oraz pracowników spółdzielni, ale także prawników, którzy licznie wzięli udział w prowadzonych szkoleniach. Ustawa weszła w życie, a problem z jej zastosowaniem w spółdzielniach pozostał na barkach prezesów.

 

Nie jest tajemnicą, że przyczyna tego zamieszania wypływa z przepisów, które zostały wprowadzone do projektu poselskiego przez jednego z niezależnych senatorów, którego nazwiska nie wspomnę, chcąc oszczędzić tej osobie wstydu. Nie wiem natomiast, co kierowało posłami i senatorami, którzy poparli te zmiany. Mam nadzieję, że była to tylko niewiedza. Z poselskiego projektu ustawy będącego trudnym, wypracowanym kompromisem pomiędzy interesami różnych grup społecznych, pozostało niewiele. I w tym miejscu mam mieszane uczucia, co do sensu prowadzonych konsultacji, skoro tak wiele osób poświęciło swój czas, poniosło trud, wniosło swoją wiedzę do stworzenia projektu ustawy, a potem jedna osoba jest w stanie cały ten wysiłek zniweczyć, przy całkowicie biernej postawie pozostałych posłów i senatorów. Po co angażować tyle osób? Jaki szacunek mają posłowie i senatorowie do strony społecznej skoro, na końcu ich zdanie i tak zostaje zignorowane? Czy posłowie i senatorowie czasem nie wyalienowali się i tworzą prawo w oderwaniu od rzeczywistych potrzeb społecznych?

Jadnak, czy mając tak krytyczne zdanie, można znaleźć jakieś pozytywy płynące z tej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych? Po jednym ze szkoleń, otrzymałem zapytanie od pewnego Prezesa spółdzielni, który był uczestnikiem szkolenia. Jego problem polegał na tym, iż wyremontował budynki, wykorzystując do sfinansowania tej inwestycji środki pochodzące z innych nieruchomości, oczywiście należących do zasobów spółdzielni. Po zakończeniu inwestycji otrzymał pismo, od właścicieli tych nieruchomości, z żądaniem zwołania zebrania na tych budynkach celem podjęcia uchwały o powstaniu wspólnoty. Jednak cały problem polega na tym, iż właściciele nie uznają długu, jaki powstał na ich nieruchomości w związku z zakończonym remontem. Odpowiadając zaproponowałem powołanie się na art. 24′ ust. 5. Przepis ten brzmi:

„Spółdzielnia mieszkaniowa w przypadku, o którym mowa w ust. 1 lub art. 26, niezwłocznie rozlicza z właścicielami lokali zaewidencjonowane wpływy i wydatki funduszu remontowego oraz pozostałe nakłady na remonty nieruchomości”.

Na podstawie tego przepisu powinno się dokonać rozliczenia właścicieli ze spółdzielnią. Jednocześnie zgodnie art. 24′ ust. 3 ” z chwilą ustania członkostwa właściciel lokalu staje się współwłaścicielem środków zgromadzonych na funduszu remontowym…. w wysokości przypadającemu na ten lokal udziałowi we współwłasności nieruchomości wspólnej”. Dlatego należy wykazać na funduszu remontowym saldo ujemne i na podstawie tych wyliczeń obciążyć właścicieli lokali indywidualnie, stosownymi kwotami według udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. W piśmie do nich skierowanych powinno się stwierdzić, że stali się współwłaścicielami środków zgromadzonych na funduszu remontowym w wysokości …. i w tym miejscu należy podać wartość salda ze znakiem ujemnym i wezwać ich do uregulowania niniejszej kwoty w terminie przez spółdzielnię wskazanym. Oczywiście, uwzględniając treść artykułu art. 241 ust. 3 do 5, spółdzielnia dokonuje rozliczeń dopiero po podjęciu uchwały o powstaniu wspólnoty. Jednak nic nie stoi na przeszkodzie, aby przed podjęciem stosownej uchwały poinformować zainteresowanych o konsekwencjach wynikających z uchwalenia decyzji tego, że zarząd nieruchomością wspólną będzie odbywał się pod reżimem ustawy o własności lokali.

Przepisy te wydają się być korzystne i sprawiedliwe, nie tyle dla spółdzielni, ile dla jej członków, którzy zainwestowali w ramach spółdzielczej solidarności w remont innych nieruchomości, a poprzez cwaniactwo niektórych członków mogli stracić środki finansowe, które zostały pożyczone na remont innych budynków.

Inny problem, związany jest z rozliczeniem kosztów budowy lokali, ale o tym w następnym artykule.

2 komentarzy

A co w sytuacji jeśli saldo funduszu remontowego jest dodatnie? Przepis jest sprawiedliwy dla obu stron. Pytanie, która spółdzielnia będzie w stanie przedstawić rzetelne rozliczenie wpływów i wydatków na fundusz remontowy. My utworzyliśmy wspólnotę 14 września tego roku i do dzisiaj zero informacji ze strony spółdzielni nt. rozliczenia. Pozdrawiam!


Witam serdecznie.
Jak napisałem w artykule uważam przepis dotyczący rozliczenia funduszu remontowego, po powstaniu wspólnoty, za dobry. Opisałem przypadek rozliczenia w przypadku salda ujemnego, ponieważ z tym były dotychczas największe problemy.
Rozliczenie funduszu remontowego przed datą, kiedy nie było obowiązku jego ewidencjonowania na budynek, jest niemożliwe , bo spółdzielnie ewidencji nie prowadziły. Po prostu, nie było takiego obowiązku. Stosowano wówczas zasadę tzw. „wspólnego worka”. Po wprowadzeniu przepisu nakazującego ewidencję funduszu remontowego spółdzielnie dokonały jego rozliczenia, kiedy przechodziły na ewidencję wpływów i wydatków na nieruchomości, w inny sposób. Najczęściej dopisywały należną część funduszu remontowego według udziału powierzchni nieruchomości w stosunku do ogólnej powierzchni zasobów mieszkaniowych w spółdzielni.
Pozdrawiam.


Dodaj komentarz

Copyright © Paweł Zieliński